Financiële vrijheid
Wie een huis, appartement of grond koopt, verkrijgt het eigendomsrecht over dat onroerend goed. Van oudsher betekent dat dat de eigenaar het recht heeft om het voorwerp van dat recht te gebruiken, ervan te genieten en erover te beschikken, zonder dat hij of zij dat doet op een manier die strijdig is met wetten of verordeningen. Waar vroeger dat recht vrij absoluut gold, ziet de eigenaar zich op heden meer en meer geconfronteerd met beperkingen en inmenging van overheidswege.
Door Sander De Wulf
Principe
Het Belgische Burgerlijk Wetboek maakte al sinds de eerste optekening in 1804 gewag van een specifiek artikel dat het eigendomsrecht regelde. Zo stipuleerde artikel 544 van het Oud Burgerlijk Wetboek dat wie een goed bezat, hierover “op de meest volstrekte wijze” kon beschikken. Met de invoering van het geüpdatete Burgerlijk Wetboek werd een nieuw Boek 3 ingevoegd, dat sinds 2021 neerschrijft hoe Belgen met hun goederen kunnen omgaan.
“Men kan argumenteren dat een jaarlijkse belasting op een fictieve huurwaarde buitenproportioneel is”
In dat Boek 3 werd de definitie van het eigendomsrecht enigszins gewijzigd. Niet langer kan de eigenaar rechten uitoefenen “op de meest volstrekte wijze”, maar heeft hij of zij “volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd”. Schijnbaar een verwaarloosbare aanpassing, maar een wijziging die mogelijks past in een tendens waarbij we steeds meer beperkingen zien opgelegd worden aan ons eigendomsrecht.
Beperkingen
Het eigendomsrecht is nooit volledig absoluut geweest. Er bestaan talloze beperkingen. Zo erkent men naar Belgisch recht bijvoorbeeld het concept van de burenhinder- of de evenwichtsleer. Concreet wil dat zeggen dat men, bij de uitoefening van eigendomsrechten, het ontstane evenwicht tussen naburige woningen moet eerbiedigen door geen hinder te veroorzaken aan de buur die de gebruikelijke ongemakken uit nabuurschap overstijgt. Denk bijvoorbeeld aan een situatie met bovenmatige lawaaihinder. Principieel zou je in je halfopen huis muziek en kabaal kunnen maken zoveel je wil, maar wanneer je ervoor kiest om maandenlang elke nacht tussen 2 en 4 uur ’s nachts je nieuwe drumstel uit te testen in de ruimte die grenst aan de slaapkamer van de baby van de buren, dan oefen je je eigendomsrecht uit op een manier die de gebruikelijke uitoefening te buiten gaat. Ook in situaties waarin een buur bijvoorbeeld bomen plant of schermen plaatst op zijn of haar grond, maar op een positie die het perceel van de buur alle zon ontneemt, zal er sprake zijn van burenhinder.
Los van het feit dat dat onderwerp voor heel wat burenruzies en rechtspraak zorgt, is die inperking van het eigendomsrecht er eentje die geheel teruggaat op het gezond verstand en bezwaarlijk als kwalijke beknotting kan aanzien worden.
Overheidsingrijpen
De overheid grijpt helaas af en toe in op manieren die een pak drastischer zijn. Onteigening is in casude meest gewichtige. In dat geval dwingt de overheid de eigenaar van een onroerend goed om de rechten verplicht over te dragen ten bate van de onteigenende overheid. Onteigeningen zijn eerder schaars en gebeuren enkel als laatste redmiddel, wanneer het absoluut noodzakelijk is voor de realisatie van een overheidsdoelstelling.
De overheidsinterventies in het eigendomsrecht van de gewone burger zijn evenwel vaak heel wat subtieler van aard. Zo schrijven ruimtelijke ordening en stedenbouw op tal van beleidsniveaus bindende regelgeving uit waarmee eigenaars te allen tijde rekening dienen te houden. Stedenbouw impliceert namelijk het geheel van architecturale en culturele, economische en administratieve maatregelen, met als doel de harmonieuze en rationele ontwikkeling van stedelijke agglomeraties. Dat kan ver gaan.
Van zodra iemand het bewoonbaar volume van een woning wil vergroten, de aard van een pand wil wijzigen of het aantal woonentiteiten wil aanpassen, zal de overheid er als de kippen bij zijn om dat een halt toe te roepen, tenzij er een vergunning voorhanden is. Het verkrijgen van vergunningen is vaak een moeizame, langdurige en kostelijke aangelegenheid.
“De EPC-labels reflecteren voornamelijk welke isolatietechnieken of verwarmingsbronnen de overheid het liefst gebruikt ziet worden”
Zelfs los van de meest impactvolle beperkingen – die komen immers in principe slechts zelden voor – vaardigen overheden steeds vaker extra wetgeving uit die het houden of verhandelen van vastgoed bemoeilijken. Zo zal nagenoeg elke burger op een bepaald moment geconfronteerd worden met renovatieverplichtingen, asbestinventarisatie, vermogenskadaster, onroerende voorheffing, conformiteitsattesten bij verhuringen enzovoort. We lichten er hieronder één van toe.
Energieprestatiecertificaten
Sinds 1 januari 2023 geldt bijvoorbeeld de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, dus voor eengezinswoningen en appartementen. Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met een energieprestatiecertificaat (EPC) met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop. Uiteraard argumenteert de overheid hier dat die verplichting is ingegeven door een visie van verduurzaming van het Belgische woonpark. De impact van dergelijke maatregelen kan moeilijk overschat worden. In tijden waarin het allesbehalve een evidentie is om een woning aan te kopen, laat staan een energiezuinige, worden prille huiseigenaars nu ook nog eens geconfronteerd met de kosten van een verplichte renovatie.
EPC’s worden trouwens vaker aangegrepen als middel om duurzaamheidsideeën af te dwingen. Zo bevroor de Vlaamse regering de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023. Gedurende die periode was het verhuurders van minder energiezuinige woningen niet toegestaan om contractueel bedongen huurindexaties toe te passen.
“EPC’s worden vaker aangegrepen als middel om duurzaamheidsideeën af te dwingen”
Voeg daaraan toe dat de vastgoedsector al langer verveeld zit met de pseudo-wetenschappelijkheid van EPC’s. Energiedeskundigen zijn het er binnenskamers over eens dat de parameters die bijdragen tot een beter of slechter EPC subjectief zijn en voornamelijk reflecteren welke isolatietechnieken of verwarmingsbronnen de overheid op een gegeven moment het liefst gebruikt ziet worden. Zo zullen woningen met uitstekende isolatie, maar met verwarming op accumulatie of stookolie steevast afgestraft worden met een slechte energiescore, hoewel die opweksystemen veilig, goedkoop en energiezuinig uitgevoerd kunnen worden. De overheid geeft namelijk de voorkeur aan warmtepompen.
De volatiliteit waarmee duurzaamheidsdoelstellingen op de verschillende beleidsniveaus te pas en te onpas wijzigen, alsook de weinig betrouwbare opmaak van energieprestatiecertificaten, vormen een wezenlijke bron van onzekerheid in het Belgische vastgoedlandschap. Het is maar de vraag wanneer hieromtrent een duidelijke oplossing wordt geformuleerd.
Woningpas
Bovendien komt de privacy met betrekking tot ons vastgoed steeds meer op de helling te staan. Met de invoering van de Woningpas beschikt de overheid over het instrument bij uitstek om te controleren of woningen voldoen aan eisen die diezelfde overheid oplegt. Voor de creatie van dat digitale paspoort van je woning werden de databanken van het Vlaams Energieagentschap (VEA), het departement Omgeving, Wonen-Vlaanderen en de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) aan elkaar gekoppeld. Opnieuw werd dat initiatief goedbedoeld ‘gepitcht’ als middel om informatieoverdracht bij vastgoedtransacties te vergemakkelijken. Het behoeft geen betoog dat de inhoud van de Woningpas steeds verder kan uitgebreid en ingeschakeld worden om woningeigenaars te dwingen om te conformeren aan allerhande voorwaarden, op straffe van boete of de onverhandelbaarheid van de woning.
Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing
Het kadastraal inkomen (KI) is een fiscaal begrip dat wordt gebruikt om het belastbare inkomen van onroerend goed te bepalen. Op basis van het KI wordt de onroerende voorheffing berekend. Het is een schatting van het netto-inkomen dat een onroerend goed kan opleveren voor de eigenaar, indien het verhuurd zou worden. Het is op basis van dat fictieve inkomen dat woningeigenaars jaarlijks worden belast. Men kan argumenteren dat een jaarlijkse belasting op een fictieve huurwaarde (de woning hoeft dus niet verhuurd te zijn, men kan er zelf woonachtig zijn) buitenproportioneel is, al zeker gezien het feit dat er bij aankoop van de woning al verkooprechten (veelal 3 of 12 procent) betaald werden.
Conclusie
De voorbeelden zijn inmiddels legio, maar zoals steeds is een concrete beoordeling geen evidentie. Veelal zijn overheidsinperkingen op een al te absoluut eigendomsrecht ingegeven door gezond verstand of het uitoefenen van een coherent stedenbouwkundig beleid. Totale onteigening of ondermijning van het eigendomsrecht komt zelden voor. We kunnen ons echter niet van de indruk ontdoen dat het houden van en handelen in vastgoed steeds complexer en duurder gemaakt wordt. Niet enkel bij vastgoedtransacties dringt de overheid allerhande verplichtingen op, ook het ongestoord eigenaar zijn van een huis of appartement lijkt niet langer mogelijk in het licht van alle wispelturige inventarisatie- en duurzaamheidsverplichtingen.
SANDER DE WULF
