door een Gastauteur in ’t Pallieterke .
Betaalbare huisvesting vinden vormt voor alle lagen van de bevolking een bijzondere uitdaging. Schaarste op de woningmarkt, gestegen materiaalprijzen, duurdere hypothecaire kredieten,… Alle omstandigheden lijken uit te wijzen dat wonen een steeds grotere hap uit ons budget haalt, ongeacht of het om een huur- of koopwoning gaat. Klopt dat daadwerkelijk ? Wat zijn de belangrijkste redenen ?
Wie zich anno 2024 op de huurmarkt waagt, raakt al snel compleet ontmoedigd. Momenteel bestaat er een niet te volgen vraag naar degelijke huurpanden en dat terwijl het aanbod krimpt. Voornamelijk in de grote steden, zoals Gent, Antwerpen en Brussel, bestaat er een enorme druk op zowat alle prijssegmenten. Zelfs wie budgettair in staat is om een woning te huren, dreigt er geen te vinden omwille van het chronische onderaanbod. Dat vertaalt zich vaak in ellenlange wachtrijen aan de huurwoningen, vastgoedmakelaars die overstelpt worden met prangende telefoons en verhuurders die hyperselectief kunnen worden.
In tegenstelling tot wat men zou verwachten, in een markt met een ontzettende vraag naar huurwoningen, werden in de eerste helft van dit jaar zo’n 30 procent minder huurcontracten afgesloten dan in dezelfde periode vorig jaar. De reden ? Eens kandidaat-huurders een pand gevonden hebben, blijven ze tegenwoordig langer ‘plakken’. Dat huurders langer op de huurmarkt vertoeven, heeft meerdere verklaringen.
Een koopwoning, onbetaalbaar
Wie zich heden ten dage op de koopmarkt waagt, ondervindt al gauw gelijkaardige problemen als kandidaat-huurders. In de dichtbevolkte steden zijn het eerder de relatief goedkopere ‘starterswoningen’ die een reële onderdruk ervaren en de prijzen van de kleinere huizen naar ongekende hoogten stuwen. Wie als eerste aankoper de vastgoedmarkt opgaat, wordt al snel geconfronteerd met een intense concurrentie. Vooral sinds de coronacrisis stegen de huizenprijzen naar ongekende hoogten. Door de langdurige opsluiting binnen de eigen woning, steeg het gevoel van belang van het eigen huis aanzienlijk, met riante prijsstijgingen tot gevolg. Conclusie : elk jaar wordt het gemiddelde appartement of huis zo’n 10 tot 15.000 euro duurder. Het tempo waaraan de prijzen stijgen, ligt hoger dan wat mensen op een jaar kunnen sparen.
Uiteindelijk werden er in 2023, analoog met wat we voor de huur vaststellen, beduidend minder woningen verkocht, zo’n 15 procent minder. Dat het ook hier een pak langzamer gaat, kan tegelijk met de stagnatie op de huurmarkt verklaard worden.
Rentes
Eerst en vooral stegen de rentes op hypothecaire woonkredieten gevoelig sinds 2022. Terwijl men vroeger gemiddeld een rentevoet rond de 1 procent kon bekomen, hangt de gemiddelde rentevoet sinds midden 2023 gestaag rond de 3 procent. Heel wat aarzelende kandidaat-kopers die al die tijd in een huurpand woonden, wachten nog steeds (maar naar alle waarschijnlijkheid tevergeefs) op een rentedaling om hun leencapaciteit vergroot te zien. De realiteit is evenwel dat de historisch lage rentes wellicht een onhoudbare vertekening waren en dat de huidige rentevoeten er zijn om te blijven. Dat scheelt voor de typische middenklasser echter al gauw 300 euro op de maandelijkse afbetaling. Het zijn dus niet enkel de prijsstijgingen van vastgoed, maar vooral de rentestijgingen op leningen die de negatieve doorslag geven.
In tegenstelling tot wat hoopvolle kandidaat-kopers hadden verwacht, bracht de rentestijging geen verkoopprijsdaling met zich mee. De verklaring hiervoor hoeft niet te ver gezocht te worden. Aangezien vastgoed veelal het meest impactvolle vermogensaandeel van een doorsnee gezin uitmaakt, zal het gezin niet gauw geneigd zijn om het te verkopen onder een lagere dan de hoogste notering. In dat geval kiest men liever om de woning nog iets langer te bezetten.
Investeerders blijven we
Om tot een gezond aanbod aan huurwoningen te komen, is het vereist dat er voldoende verhuurders bestaan. In tegenstelling tot wat uw favoriete antikapitalist misschien zou beweren, heeft een functionerend ecosysteem wel degelijk behoefte aan investeerders en verhuurders, omdat het de mogelijkheid laat aan mensen die nog niet de vereiste kapitaalkracht hebben verworven, om zich al dan niet tijdelijk in een huurpand te vestigen.
Vandaag beschikken Vlaanderen en Brussel echter allesbehalve over een gunstig investeerdersklimaat. Wie een tweede, derde of zoveelste woning wenst aan te kopen om die direct te verhuren, betaalt 12 procent (Vlaanderen) of 12,5 procent (Brussel) verkooprechten op de aankoopprijs. Een zeker verschil met aankopers van een eerste en enige gezinswoning valt te verantwoorden, maar een verschil in aankoopsom van 9 procent, zoals in Vlaanderen het geval is, kan op z’n minst opmerkelijk genoemd worden. Bovendien groeit de administratieve rompslomp waarmee een verhuurder rekening moet houden aanzienlijk. Grootsteden als Gent hebben inmiddels dwingende lokale wetgeving uitgevaardigd die stipuleert dat iedere huurwoning over een conformiteitsattest moet beschikken. Een dergelijk attest, ingegeven door het idee om aan degelijke woningkwaliteit, leefcomfort en energiezuinigheid te voldoen, gaat echter zodanig ver dat de onderhouds- en opknapverplichtingen van een verhuurder enig verhuurrendement de kop indrukken.
Bovendien genieten huurders naar Belgisch recht van een betrekkelijk beschermd statuut. Eens ze toegelaten worden in een huurwoning, zijn de opzegmogelijkheden voor een verhuurder, zelfs in geval van klaarblijkelijk wangedrag en langdurig uitblijven van betaling, zo goed als erg gering. Opnieuw lijkt het nochtans lovenswaardige concept van de bescherming van de economisch zwakkere partij compleet te zijn doorgeslagen. Dat brengt als pervers effect teweeg dat huurbazen en -bazinnen buitenproportioneel selectief worden, risicoprofielen schuwen en zich algeheel onthouden van verdere vastgoedinvesteringen.
Renovatieplicht
In een bijdrage in ’t Pallieterke van 12 september hadden we het bovendien uitgebreid over de logistieke en financiële onhaalbaarheid van de renovatieplicht die de nieuwe eigenaars van zogezegd energieverslindende woningen vandaag ondervinden.
De overvloed aan wanpraktijken, de onzorgvuldigheid waarmee energieprestatiecertificaten worden opgesteld en de verstrekkende juridische gevolgen die ze met zich meebrengen, hangen als een zwaard van Damocles boven de hoofden van aankopers die een woning verwerven zonder al te veel speling op hun budget. Dat de prijzen van bouwmaterialen ongekend hoog staan, helpt uiteraard niet. Opnieuw gaan de Vlaamse en federale overheden onachtzaam mee in het klimaatriedeltje en zorgen ze enkel voor verduring zonder verduurzaming van de woningmarkt, in plaats van haar toegankelijker te maken.
Bevolkingsaangroei
De natuurlijke bevolkingsgroei is in België sinds enkele jaren stilgevallen. Het aantal overlijdens is net iets groter of min of meer gelijk aan het aantal geboortes. Ons land kent echter elk jaar een beduidend hoger aantal inwoners omwille van een stijgend migratiesaldo. In 2023 kwamen er bijvoorbeeld 66.349 inwoners bij en die hebben huisvesting nodig.
Die nieuwkomers, niet zelden afkomstig uit precaire situaties, beschikken zelden over de middelen om een woning aan te kopen. Eens op de huurmarkt, worden ze echter geconfronteerd met de problemen die zelfs bemiddelde middenstanders ondervinden, waardoor ze totaal weggeconcurreerd worden. Het laatste alternatief voor die mensen zou sociale huisvesting kunnen zijn, maar daar staan er 176.000 (!) wachtende gezinnen voor hen, die pas over 4 jaar in aanmerking komen voor een beschikbaar pand.
Waar het bevolkingsaantal stijgt, zou het woningaanbod moeten volgen. De bouwsector registreert evenwel dat het aantal nieuwe omgevingsvergunningen voor particuliere en professionele woonprojecten ieder jaar afneemt. Vergunningsbeleid wordt strenger, woninguitbreidingsgebied wordt geschrapt en klimaatdoelstellingen krijgen voorrang op huisvestingsgelegenheid. Het woningaanbod kan de netto bevolkingsgroei niet volgen en daar moet men zich van overheidswege dringend over bezinnen.
Studentenhuisvesting
Om te illustreren dat de krapte op de woningmarkt werkelijk alle segmenten treft, kan ook de studentenhuisvesting toegelicht worden. Het is al lang geen geheim meer dat koten en studentenhuizen in Gent, Antwerpen, Brussel en Leuven totaal onbetaalbaar en onvindbaar geworden zijn. Het tekort wordt in Vlaanderen en Brussel geraamd op om en bij de 35.000 (!) studentenkamers. Een eerste logisch gevolg is dat de prijzen van koten de lucht in schieten. Een tweede gevolg is dat meer gegoede burgers die hun kinderen op kot willen laten gaan hun heil komen zoeken op de ‘privéwoningmarkt’ en gezinswoningen in de stadskernen aankopen om hun kroost daar te kunnen huisvesten. Ook dat zorgt weer voor extra druk op de ketel, met prijsstijgingen en onderaanbod tot gevolg.
Conclusie
De Belgische woningmarkt gaat gebukt onder een resem contraproductieve regels, economische belemmeringen en een riant tekort aan zowel huur- als koopwoningen. Mensen bijten hun tanden stuk op een verzadigde huurmarkt, maar raken niet op de koopmarkt omwille van budgettaire beperkingen. We lijken af te stevenen op een ongekende woningnood en de maatregelen van bovenaf lijken de problemen eerder te verergeren dan er paal en perk aan te stellen. Wat moet hieraan gedaan worden ? In een volgende bijdrage gaan we op zoek naar oplossingen.
Sander De Wulf
